II - Les caractéristiques générales d'un emprunteur idéal

Pour déterminer les conditions financières du crédit qui vous sera accordé (taux d'intérêt et garantie), les banques vont être amenées à évaluer votre risque. Plus le risque estimé est faible (elles considèrent que le prêt a de fortes chances d'être remboursé sans problème), plus elles seront disposées à vous proposer leurs meilleures conditions financières. Les banques vont évaluer ce risque en fonction de 6 critères principaux que nous allons détailler ci-dessous.
1 - Votre part d'apport personnel

plus le montant d'apport personnel est important pour financer votre acquisition, plus votre dossier est bon.

Autrement dit, si vous achetez un logement d'une valeur de 150 000 €, financé avec votre épargne à hauteur de 45 000 € (33 %), et que le banquier ne s'engage que pour 105 000 €, il vous réservera ses meilleures conditions. Ce traitement favorable est justifié par trois raisons :

1. Ce montant de 45 000 € d'apport personnel montre votre engagement personnel dans cet investissement immobilier.
2. La disponibilité d'un apport personnel prouve votre capacité d'épargne.
3. La garantie que va prendre la banque (Privilège de Prêteur de Deniers, Hypothèque ou Caution) est inscrite pour 105 000 € sur un bien d'une valeur de 150 000 €. La banque peut considérer qu'elle est bien couverte. En cas de problème financier, si la banque était amenée à revendre ce bien, il faudrait que sa valeur descende en-dessous de 150 000 € (soit qu'elle perde 30 % de sa valeur d'achat), pour que la banque enregistre une perte sur cette revente.

Généralement, dans le cadre de l'acquisition d'une première résidence principale, les banques préfèrent que l'emprunteur dispose d'au moins 10 % d'apport personnel sur le prix d'acquisition hors frais de notaire et de garantie. De plus, elles demanderont à l'emprunteur de payer les frais divers (frais de notaire, garantie...).

- Exemple -

Un appartement acheté 90 000 € qui se décompose en 84 000 € de prix d'acquisition, 6 100 € de frais d'agence auquel il faut ajouter environ 6 000 € de frais de notaire et 910 € de frais de garantie. Cette acquisition ne pourra pas en théorie prétendre à un prêt supérieur à 81 000 € (90 000 € - 10 %). Les frais d'agence sont inclus dans le prix d'acquisition, par contre les frais de notaire et de garantie seront exclus de l'assiette du prêt. L'emprunteur devra donc payer les frais de notaire ainsi que les frais de garantie.

Pour décrire le financement d'un projet, les banques utilisent généralement le terme « quotité de financement », qui représente la part du prêt consenti par rapport au coût total de l'opération, hors frais de notaire et de garantie. Ainsi, plus la quotité de financement est élevée, moins le dossier est bon.

Le critère de quotité de financement peut varier en fonction des éléments qui sont décrits dans les paragraphes suivants. Il peut également dépendre de l'âge de l'emprunteur : les banques seront moins exigeantes pour un emprunteur jeune qui débute dans la vie professionnelle, considérant qu'il n'a pas eu le temps de se constituer une épargne importante, et seront à contrario plus exigeantes pour une personne travaillant depuis de nombreuses années.

Important : on notera que dans certains cas particuliers, par exemple les investissements locatifs ou les prêts travaux, les banques pourront accepter de financer l'intégralité de l'opération.

Si vous souhaitez approfondir le thème de l'apport personnel, vous pouvez consulter les deux questions-réponses suivantes :
N° 7 - Comment calculer mon apport personnel ?
N° 8 - Si je n'ai pas d'apport personnel ?

2 - Votre ratio d'endettement

Il vaut mieux un endettement de 25 % que de 35 %. Un endettement élevé rend plus difficile le remboursement des échéances.

Les mensualités maximums généralement admises correspondent à 33 % du revenu net annuel (tel qu'il apparaît sur la dernière déclaration d'impôt annuelle sous la dénomination : « revenu net imposable ») divisé par douze. Ainsi vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités.

Le taux d'endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit, c'est-à-dire l'addition des mensualités du prêt immobilier qui va vous être accordé et des mensualités de tous les autres prêts déjà contractés (par exemple crédit consommation, crédit auto...). Ce total sera ensuite divisé par la somme de vos revenus à caractère durable.

Si vos revenus sont variables et que vous souhaitez en savoir plus sur les revenus à prendre en compte, vous pouvez consulter la question-réponse suivante :
N° 4 - Quels sont les éléments pris en compte par les banques dans le calcul du revenu ?

- Exemple -

Si votre revenu net mensuel se monte à 3 800 €, un ratio d'endettement de 30 % (correspondant à des remboursements mensuels de 1 140 €, soit à un emprunt de 145 000 € environ sur 15 ans (au taux de 5 %) sera considéré comme tout à fait correct, par contre un ratio de 40 % (correspondant à des remboursements mensuels de 1 520 € soit à un emprunt de 195 000 € environ sur 15 ans) constitue une limite que le prêteur franchira difficilement.

Des exceptions peuvent être faites si vos charges, avant votre opération immobilière, sont déjà à ce niveau et que vous les assumez sans problème (par exemple un loyer de 920 € plus une épargne mensuelle de 610 €). Pour autant, ne comptez pas trop sur une souplesse particulière des banques dans ce domaine, car les règles appliquées sont rigoureuses.

De manière générale, plus le niveau des revenus est faible, plus le critère du taux d'endettement maximum de 33 % sera appliqué de manière stricte. Dans les cas de revenus faibles, les banques utiliseront un critère complémentaire intitulé le « quotient familial »t; ou le « reste à vivre » dont l'objectif est de déterminer si le ménage peut subvenir à ses besoins courants une fois les mensualités payées.

Le quotient familial sera calculé en fonction du revenu résiduel par personne après paiement des charges de prêt : un degré d'endettement est acceptable dans la mesure où la somme par personne restant disponible pour subvenir aux dépenses est suffisante.

- Exemple -

Un couple avec deux enfants dont le revenu mensuel net se monte à 2 750 € habitant en province :

* Le niveau d' endettement de 33 % correspond à des mensualités de 910 €.
* Le Revenu résiduel global mensuel du ménage se monte à 1 840 €
* Le revenu résiduel mensuel par personne (quotient familial mensuel) se monte à 1 840 € divisé par quatre soit 460 €.
* Le revenu résiduel annuel par personne (quotient familial annuel ) se monte à 5 520 € par an.

Cet emprunt ne devrait pas poser de problème, le quotient familial est supérieur à une norme couramment admise d'environ 4 800 € annuel par personne.

- Exemple -

Un couple avec deux enfants ayant un revenu net mensuel de 1 400 € habitant en Ile de France :

* Le niveau d' endettement de 33 % correspond à des mensualités de 460 €.
* Le Revenu résiduel global mensuel du ménage se monte à 940 €.
* Le revenu résiduel mensuel par personne (quotient familial mensuel) se monte à 940 € divisé par quatre soit 235 €.
* Le revenu résiduel annuel par personne (quotient familial annuel) se monte à 2 820 € par an.

Cet emprunt risque de poser des problèmes au niveau du quotient familial car le montant obtenu est faible et ne suffit sans doute pas pour subvenir aux besoins courants du ménage. Le seuil couramment admis se monte à 4 500 €.

La durée du prêt peut également faire varier le montant maximum de mensualité. Plus le prêt est court, plus le taux d'endettement élevé est accepté. En effet, il sera toujours possible, en cas de difficulté, de rallonger la durée du prêt. Ceci est particulièrement valable pour les prêts dont la durée initiale est inférieure ou égale à 10 ans.

Important : il est fréquent que le ratio d'endettement soit proche des seuils limites car il est naturel de vouloir acheter le meilleur bien possible en fonction de ses propres capacités financières. C'est pour cette raison qu'un grand nombre de projets sont étudiés avec des taux d'endettement voisins de 30 % ou 33 %. Si votre dossier entre dans cette catégorie, il est souvent possible d'allonger la durée du prêt (par exemple de 15 ans à 18 ans ou 20 ans), ce qui facilitera la mise en place du financement. Dans la mesure où le prêt mis en place est modulable, vous pourrez augmenter les remboursements et réduire la durée en fonction de vos possibilités ultérieures. Sur un plan financier :

* L'allongement de durée de 15 à 20 ans permet de diminuer les mensualitées de 15 % environ.
* l'allongement de durée de 20 à 25 ans permet de diminuer les mensualitées de 10 % environ.
* l'allongement de durée de 15 à 25 ans permet de diminuer les mensualitées de 26 % environ.

Nous avons pris en compte une augmentation du taux de 0,20 % par tranche de 5 ans (exemple : 4,80 %, 5,00 %, 5,20 % pour ces trois diffiérentes durées).

Important : on notera également que pour certains prêts réglementés (1 % patronal, Caisse de retraite...) le seuil de 33 % est respecté de manière très stricte, le fait de dépasser le seuil de 33 %, même de très peu, peut être un obstacle à l'obtention du prêt.